La SCI sous toutes ses coutures

Attention, ami lecteur ! Si vous êtes d’ores et déjà habitué à nos courts articles dont les informations concises n’ont d’égal, nous l’espérons, que leur pertinence*, quel qu’en soient les sujets, vous pourriez être surpris par le caractère conséquent et détaillé de ce qui va suivre. Nous n’avons pas pour prétention de vous offrir ici un guide complet de la création de SCI en Moselle et ailleurs, mais de vous apporter néanmoins un éclairage pertinent sur un investissement, un type d’entrepreneuriat qui, à notre humble avis de professionnels du prêt immobilier, demeure l’une des activités les plus intéressantes et les plus sûres pour qui voudrait faire fructifier son patrimoine financier… La gestion à plusieurs personnes, parfois d’une même famille, de biens immobiliers dans un but non commercial. Ce noble objectif passe à coup sûr par la création d’une SCI (société civile immobilière), dont nous vous dévoilons ci-après les étapes clés.


*le blog « L’actualité d’un courtier immobilier en Moselle » existe depuis bien moins longtemps que notre agence de courtage elle-même



Notre article est ainsi découpé comme une FAQ - foire aux questions :


- Définition de la SCI et généralités

- SCI en Moselle : une transmission de patrimoine facilité

- L’optimisation fiscale des donations

- Une création de société simplissime


Les inconvénients de la SCI :

- L’inconvénient majeur d’une SCI en Moselle : son coût

- L’assemblée générale annuelle (AG), autre inconvénient de la SCI


Fiscalité de la SCI et responsabilité des associés :

- La fiscalité de la SCI

- La responsabilité des associés au sein d’une SCI


- Quand créer une société civile immobilière ?

- Quelle fiscalité pour une SCI familiale en Moselle ?

- L'imposition sur les revenus de la SCI

- L’impôt sur les sociétés en Moselle


- Comment intégrer un bien immobilier à une SCI en Moselle ?

- Intégrer un bien immobilier dès la création de la SCI ou plus tard ?

- Quel est le coût d’intégration d’un bien immobilier dans une SCI en Moselle ?

- Les formalités légales nécessaires à l’intégration d’un bien immobilier à une SCI en Moselle


Les étapes de la création d'une SCI :

- 1ère étape de la création d’une SCI : la rédaction des statuts

- 2e étape de la création d’une SCI : la constitution du dossier

- 3e étape de la création d’une SCI : l’envoi du dossier à l’administration

- 4e étape de la création d’une SCI : la réception du K-bis


- Un courtier immobilier pour financer les biens de votre SCI


Définition de la SCI et généralités


Lorsque votre objectif est la détention, à plusieurs personnes, de biens immobiliers dans une optique non commerciale (votre but n’est pas l’achat revente de biens immobiliers dans un but lucratif, auquel cas vous deviendriez marchand de biens), la Société Civile Immobilière est faite pour vous ! Simplicité des formalités légales et souplesse des statuts en font une alliée de choix pour votre investissement immobilier en Moselle comme ailleurs. Les formalités légales inhérentes à la création d’une SCI sont les suivantes :


- la domiciliation : lorsqu’on achète un bien à plusieurs, le siège social de la SCI n’est pas toujours à l’adresse postale du bien en question -encore moins lorsqu’on gère plusieurs biens- mais il peut, en revanche, s’agir de l’adresse personnelle d’un des associés de l’entreprise ou d’une adresse de domiciliation commerciale ; vous pouvez, le cas échéant, choisir une grande ville à proximité de chez vous pour domicilier votre SCIMetz ou à Thionville, pare exemple, si vous habitez en Moselle) afin d’apporter un peu de « prestige » à votre société ou tout simplement, d’en faciliter la localisation ;


- l’adoption des statuts : un huissier de justice ou un notaire peuvent indifféremment rédiger un acte authentique ; mais les associés eux-mêmes peuvent également mener à bien la rédaction des statuts de la SCI par acte SSP - Sous Seing Privé. L’essentiel étant qu’on puisse trouver au sein desdits statuts la dénomination et le siège social de l’entreprise, son objet social, l’identité des associés et leurs apports respectifs, le capital social de la SCI, sa durée, et l’identité du gérant. Les modalités pour la nomination et destitution du gérant, modalités de modification des statuts ou encore les modalités de dissolution de la société civile immobilière peuvent également figurer dans les statuts pour faciliter l’évitement d’un désaccord entre associés ;


- l’enregistrement au SIE : l’enregistrement de la Société Civile Immobilière au Service des impôts des entreprises (SIE) de Metz ayant pour but d’entériner son immatriculation n’est plus qu’un mauvais souvenir -la démarche était chronophage et coûteuse-, et ce, depuis la loi n°2014-1545 de simplification de la vie des entreprises du 20 décembre 2014. Cette loi allège fortement, du reste, l’ensemble des démarches incombant aux associés à l’occasion de la création de leur société civile immobilière en Moselle ;


- la publication d’une annonce légale : une annonce légale, parue dans un journal habilité de Moselle (ou du département où siège de votre société), permet, ni plus ni moins, que la déclaration officielle de votre activité aux yeux d’un tiers, au nom de la transparence économique. Pour effectuer cette formalité, n’hésitez pas consulter la liste des journaux ou service de presse en ligne habilités à publier des annonces légales dans le département de la Moselle en 2021 et à contacter directement l'un d'entre eux ; on trouve notamment dans cette liste le Républicain Lorrain, et La Semaine - Metz - Thionville - Moselle ;


- immatriculation de la société civile immobilière. une fois les formalités sus-citées effectuées, votre dossier est quasiment complet : il ne vous reste plus qu’à l’envoyer au greffe compétent de votre Centre de Formalités des Entreprises (CCI Moselle Métropole Metz, site du CFE de Moselle) ou directement au Registre du Commerce et des Sociétés de Metz. Le dossier doit impérativement se composer du formulaire M0 dûment complété et d’un exemplaire original des statuts, datés et signés par tous les associés, de documents liés au gérant -pièce d’identité, attestation de filiation etc.- et d’une attestation de parution de l’annonce légale dans un journal habilité de Moselle. Votre extrait K-bis vous est normalement transmis peu de temps après réception de votre dossier complet. Votre SCI est alors officiellement immatriculée en Moselle ;


SCI en Moselle : une transmission de patrimoine facilité


Avec de solides statuts à l’appui, que votre SCI soit créée en Moselle ou dans n’importe quel autre département (il convient d’apporter un soin tout particulier à leur rédaction lors de la constitution de la SCI), vous pouvez établir vous-même vos propres règles de gestion. Effectuer des travaux, sélectionner un locataire ou même vendre votre bien devient facile. De même, la transmission d’un de vos biens ou de tous vos biens à un membre (ou plusieurs membres) de votre famille consiste en une simple distribution de parts sociales correspondantes à la valeur de l’héritage, justement calculé au sein du patrimoine. Si l’un des héritiers souhaite quitter la société civile immobilière avec un montant équivalant à son héritage, il n’a qu’à céder ses parts à ses associés.


L’optimisation fiscale des donations


Il est fiscalement possible (et préférable) de répartir, d’attribuer les parts de votre SCI à vos ayants droit en les divisant, par séquences de 6 ans, c’est-à-dire en calculant le nombre exact de parts nécessaires afin de ne pas excéder la limite d’abattement de 100 000 € (au-delà de laquelle des droits sont à payer). Conserver un pouvoir décisionnel sur la gestion de sa SCI même en ayant transmis son patrimoine immobilier est également possible, en conservant assez de parts sociales pour exercer un contrôle et un pouvoir sur le futur du ou des biens.


Une création de société simplissime


D’une part, il n’y a pas de capital social ni durée minimum fixés par la législation pour la création d’une SCI. D’autre part, seuls deux associés, personnes morales ou physiques (potentiellement d’une même famille, de n’importe quelle nationalité, amis, couples, marié ou non) sont nécessaires à la création d’une société civile immobilière et leur nombre n’est pas limité.


L’inconvénient majeur d’une SCI en Moselle : son coût


L’inconvénient « majeur » de la SCI, en Moselle comme ailleurs, c’est son coût, tout subjectif. Comme toute création de société, la constitution d’une SCI implique des frais relativement élevés. La société, qui doit répondre point par point à vos objectifs, vous demandera de faire rédiger ses statuts par un professionnel du droit (avocat ou notaire) afin de prévenir tout dysfonctionnement. Là où la formalité légale ne vous coûterait que 250 €, la rédaction des statuts par un professionnel peut vous coûter de 1500 à 2500 €, pour ainsi dire du simple au double en cas d’exigences spécifiques.


L’assemblée générale annuelle (AG), autre inconvénient de la SCI


Une assemblée générale est obligatoire une fois par an pour tous les associés de la société civile immobilière... D’accord, on a vu pire, mais cela reste une contrainte. Une comptabilité bien tenue, avec recettes et dépenses est à présenter et à faire valider pour l’occasion.


La fiscalité de la SCI


La fiscalité de la SCI n’est contraignante que si l’on fait le choix de l’impôt sur les sociétés (IS) plutôt que de l’impôt sur le revenu : la comptabilité doit être alors beaucoup plus rigoureuse et on doit envoyer tous les ans une copie du bilan comptable au greffe du Tribunal de commerce de Metz (ou à celui de son département).


La responsabilité des associés au sein d’une SCI


C’est simplement et légitimement à la hauteur de ses parts sociales qu’on calcule la responsabilité d’un associé au sein d’une SCI ; chaque associé est, du reste, responsable des résultats de son entreprise. Exemple : vous êtes associé dans une SCI à hauteur de 20 % des parts. En fin d’année, la société réalise un déficit de 2000 € : vous voilà dans l’obligation de combler ce déficit avec vos propres deniers à hauteur de 400 €.


Quand créer une société civile immobilière ?


Créer une SCI en Moselle peut se révéler intéressant pour qui désire se constituer un patrimoine immobilier qui génère des revenus importants sans pour autant passer, en votre nom propre, à la tranche supérieure d’imposition. Si vous êtes très fiscalisé, vous tirerez assurément parti d’une imposition sur les sociétés. En revanche, si vous ne possédez qu’un unique bien immobilier, la société risque de générer plus de coûts qu’elle n’en rapportera. Enfin, la constitution d’une Société Civile Immobilière est à privilégier si vous avez plusieurs enfants : c’est une manière d’organiser facilement et comme vous le souhaitez la transmission de votre patrimoine. La SCI, en Moselle comme dans le reste de la France, a beaucoup moins d’attrait si vous n’avez qu’un seul héritier.


Quelle fiscalité pour une SCI familiale en Moselle ?


La gestion du patrimoine immobilier, et même son développement, sont grandement facilités par le statut juridique de la SCI. Ce dernier permet, d’une part, d’éviter les classiques problèmes d’indivision en préparant la transmission de son patrimoine de la manière la plus sereine possible, et d’autre part, de faciliter, au quotidien (lorsqu’on est bien vivants !) la gestion d’un bien immobilier en famille. En effet, les membres d’une même famille associés dans une même entreprise jouissent simplement et légitimement de droits et d’obligations à proportion des parts qu’ils détiennent dans la société. Cette quote-part détermine donc logiquement les bénéfices qu’ils reçoivent. Ces bénéfices et déficits peuvent être soumis à deux grands régimes fiscaux : la fiscalité sur les personnes et la fiscalité sur les sociétés. Selon les situations, il est bien évidemment préférable, comme souvent, de se faire conseiller par un expert en comptabilité pour choisir la meilleure option.


Comme il est bien évidemment conseillé, lorsqu’on désire investir dans l’immobilier sur l’axe Metz - Thionville - Luxembourg, de faire appel à un courtier immobilier (au hasard, Génération Crédit, à Hagondange) pour obtenir un crédit immobilier au meilleur taux de toute la Moselle. Nota bene : ami lecteur, en ce qui concerne la Lorraine, le Grand Est, et même, si vous êtes voyageur, les autres grandes régions, sachez que votre humble courtier immobilier est tout aussi compétent et compétitif en dehors de sa zone de confort pour vous dénicher des prêts immobiliers aux taux les plus bas. Du reste, nous exerçons nos talents dans le domaine du courtage en prêts hypothécaires chez nos voisins et amis du Grand-Duché, comme vous pouvez le constater sur le site de Génération Crédit Luxembourg.


L’imposition sur les revenus de la SCI


Dans le cas de l’imposition sur le revenu, la société civile immobilière n’est pas directement imposée : chaque associé voit ses revenus issus de la SCI (c’est-à-dire, recettes, loyers, etc.) auxquels il faut soustraire ses charges diverses (taxes, personnel, travaux) assimilés à des revenus fonciers qui s’ajoutent directement aux autres revenus soumis à l’impôt sur le revenu. Les revenus inférieurs à 15 000 € offrent la possibilité d’opter pour un régime micro-foncier, avec l’avantage non négligeable d’un abattement de 30 %, mais sans déduction d’aucune charge. En revanche, si le régime réel d’imposition (obligatoire au-dessus de 15 000 € de revenus) n’offre pas cet abattement, il permet la déduction des charges et des travaux. En cas de dissolution de la SCI, le choix d’une imposition sur le revenu (qui s’applique sur le boni de liquidation) permet également, parfois, de bénéficier d’abattements liés à la durée de détention des parts.


L’impôt sur les sociétés en Moselle


En matière de fiscalité, les dirigeants d’une SCI peuvent également opter, comme nous l’avons évoqué dans l’un des paragraphes précédents, pour l’impôt sur les sociétés. En Moselle comme ailleurs, lorsqu’on est déjà imposé de manière conséquente sur ses revenus, cela permet de ne pas alourdir la note : la SCI s’acquitte de l’impôt, et non les associés au titre de leurs revenus. En dessous de 38 120 €, le taux est de 15 %. Au-dessus de 500 000 €, le taux est de 31 %. En matière de report des déficits sur les années fiscales suivantes et pour calculer les amortissements des biens de la SCI, c’est la fiscalité la plus « pratique ». En revanche, « impôt sur les sociétés » sous-entend « règles comptables plus strictes » avec comptabilité drastique et contrôlée, quand l’impôt sur le revenu n’implique pour la société civile immobilière qu’une comptabilité allégée.


Comment intégrer un bien immobilier à une SCI en Moselle ?


L’un des avantages majeurs à la création d’une Société Civile Immobilière, c’est justement de pouvoir y intégrer, fussions-nous obligés de le préciser, un ou plusieurs biens immobiliers ; mis en commun dès la création de la structure, apportés au fil de sa vie sociale, ou encore, tout simplement acquis dès la mise en activité de l’entreprise. Pour l’apporteur d’un bien immobilier, qui en échange reçoit des parts sociales de la SCI, cela équivaut à céder à la société la pleine propriété du bien en question. Ce bien pourra ainsi être mis en location sous différents baux, aussi bien en tant que local commercial qu’en tant que local d’habitation (meublé, parking, bureau, etc.), ou par la suite, être vendu. Mais alors, comment intégrer un ou plusieurs biens immobiliers à une SCI ?


Intégrer un bien immobilier dès la création de la SCI ou plus tard ?


Les conséquences juridiques de l’intégration d’un bien immobilier à une SCI dès sa création, ou bien plus tard, sont strictement identiques à ceux d’une vente : le bien immobilier change de propriétaire, l’apporteur du bien en cède tous les droits à la SCI. Post-création de société civile immobilière, il s’agit simplement d’un apport en nature : il en découle une augmentation logique du capital avec distribution de parts au propriétaire qui apporte son bien. Nota bene : l’apport est considéré comme produisant une plus-value tant les effets se rapprochent de ceux d’une vente… Du reste, nul besoin, en SCI, d’un commissaire aux apports pour l’évaluation du bien immobilier : les associés peuvent être seuls responsables d’une sous-évaluation ou d’une surévaluation du bien immobilier intégré à la SCI. L’apporteur du bien, enfin, est soumis aux mêmes obligations et responsabilités que celle d’un vendeur : garantir les vices cachés et une possession paisible à l’acquéreur, ici la SCI.


Quel est le coût d’intégration d’un bien immobilier dans une SCI en Moselle ?


Intégrer un bien immobilier à une SCI est une démarche qui peut s’avérer coûteuse, l’apport du bien immobilier donnant lieu, comme évoqué plus haut, au calcul d’une plus-value, comme dans le cas d’une vente… Lorsque l’apporteur du bien est un particulier, il lui faut s’acquitter d’une imposition forfaitaire de 19 %. Plusieurs dispositifs d’abattement, voire d’exonération totale, sont heureusement applicables, notamment lorsque l’apport en question est une résidence principale et aussi en fonction de l’activité et de la qualité de l’apporteur (retraité, etc.). Si l’apport est réalisé par une société, cette dernière est dans l’obligation de payer des droits d’enregistrement de 5 % (droits dont sont exonérés les particuliers et les microentreprises pour l’apport de locaux professionnels et d’habitation). C’est la rédaction des actes sous forme authentique, autrement dit, les frais de notaire, qui viennent alourdir l’addition de l’intégration d’un bien dans une SCI. Une seconde possibilité consiste à rédiger les actes sous seing privé, mais des frais de notaire s’appliqueront tout de même en cas d’apport d’un bien immobilier : l’acte d’apport devra être rédigé devant notaire. Par ailleurs, en cas d’apport ultérieur à la création de la société civile immobilière, l’acte, s’il peut être réalisé sous seing privé, doit être obligatoirement joint aux minutes* du notaire. Le montant de l’impôt relatif à la plus-value réalisée lors de l’apport est d’ailleurs établi par le notaire. À ces quelques frais s’ajoutent les frais de formalités et de publicités légales (annonces légales).


*acte authentique obligatoirement conservé par l'autorité qui en est le garant, le greffe d'une juridiction dans le cas d'une décision de justice, le notaire dans le cas d'un acte notarié.


Les formalités légales nécessaires à l’intégration d’un bien immobilier à une SCI en Moselle


La constitution d’une SCI ne nécessite que très peu de formalités légales et les remplir est relativement simple. Lorsque vous contactez un service de presse en ligne, vous pouvez bien souvent, par ailleurs, choisir d’être accompagné dans la réalisation de ces formalités et les valider en quelques clics. Du reste, si ladite annonce possède les caractéristiques habituelles (identité des dirigeants, raison sociale, capital social, siège social de la société), dans le cas d’une société civile immobilière, on doit également y retrouver toutes les informations inhérentes à l’apport d’un bien immobilier : sans transmission de ces infos au service de la publicité foncière, l’apport du bien immobilier au capital de la SCI serait inopposable. La publicité légale est donc ici prépondérante pour garantir les droits des tiers et participer à la transparence de la vie économique. Nota bene : communiquer à une municipalité votre “intention d’aliéner” un bien immobilier dont il dépend est préférable ; aussitôt que celle-ci vous manifestera son renoncement au droit de préemption, l’apport pourra être réalisé sans problème.


1ère étape de la création d’une SCI : la rédaction des statuts


La société civile immobilière n’échappe pas à cette première étape commune à toutes les sociétés : la rédaction des statuts. Les statuts contiennent toutes les informations importantes relatives à votre société. Sa dénomination sociale, le montant du capital social, l’identité des associés, l’adresse du siège social et l’objet social. Notez que toute modification statutaire a un coût, voilà pourquoi la rédaction des statuts doit être particulièrement adaptée à votre situation et réalisée avec le plus grand soin (il est dommage de payer pour une modification qu’il était possible d’anticiper).


2e étape de la création d’une SCI : la constitution du dossier


Certes, il y a les statuts. Mais il vous faut également fournir, pour compléter votre dossier, une déclaration de non-condamnation, une pièce d’identité, un justificatif de domicile, en plus de mettre en place un registre des bénéficiaires effectifs (dont le but est de lutter contre le terrorisme et le blanchiment d’argent en déclarant qui contrôle véritablement la SCI) et il vous faudra procéder, comme précédemment évoqué, à la publication d’une annonce légale dans un journal d’annonces légales habilité dans le département où siège votre entreprise, en l’occurrence en Moselle.


3e étape de la création d’une SCI : l’envoi du dossier à l’administration


C’est au Centre de Formalités des Entreprises dont vous dépendez (le CFE de Metz, en ce qui concerne nos lecteurs locaux) qu’il vous faudra faire parvenir l’ensemble des pièces évoquées précédemment. Après les avoir examinées, votre CFE procédera à l’immatriculation de votre société civile immobilière. C’est cette immatriculation qui vous donnera droit à un numéro Siren nécessaire à l’exercice de votre activité en Moselle (ou ailleurs).


4e étape de la création d’une SCI : la réception du K-bis


Le K-bis, pièce importante s’il en est, dans votre vie d’entrepreneur, est en quelque sorte la carte d’identité de votre Société Civile Immobilière. Elle regroupe les informations essentielles relatives à votre SCI et conditionne le début d’exercice de votre activité. Voilà, vous avez maintenant à votre disposition l’essentiel des informations à connaître pour vous lancer dans cette grande aventure qu’est l’investissement immobilier et créer votre SCI en Moselle. Même si cet article peut paraître exhaustif, il n’en demeure pas moins qu’un résumé de la marche à suivre pour la création d’une société immobilière.


Un courtier immobilier pour financer les biens de votre SCI


Il convient, pour bien faire les choses, de vous entourer de personnes compétentes. En l’occurrence, d’un notaire pour vous accompagner dans votre démarche administrative et d’un courtier en prêt immobilier pour obtenir un financement digne de ce nom, digne de votre projet et des biens immobiliers que vous projetez d'acquérir. N’hésitez pas à cet effet, à nous contacter pour un rendez-vous dans nos locaux d’Hagondange. Nous évaluerons ensemble et gratuitement, dès notre premier rendez-vous, le réalisme de votre projet et de vos attentes en matière de crédit immobilier. Chez Génération Crédit, le conseil est gratuit !