Immobilier 2022 : les prévisions pour la France

2020. Le Covid-19 fait son apparition. L’espèce humaine, malgré sa formidable capacité d’adaptation, redoute le pire, non seulement pour sa santé (et pour tout dire, sa survie), mais également pour son économie, dont on n’ose pas imaginer l’impact qu’un écroulement global pourrait générer sur la qualité de vie de milliards de personnes. Et puis, le petit miracle a lieu. Les gouvernements prennent tant bien que mal des décisions plus ou moins adaptées à la situation sanitaire. Les gens s’organisent, luttent pour traverser cette crise mondiale sans précédent, en tâchant de diminuer au maximum l’impact de la pandémie sur leur quotidien personnel et professionnel. Par ailleurs, les professionnels de santé s’accrochent. Chaque secteur fait avec « les moyens du bord ». Confinement, port du masque, télétravail, gestes barrières… Autant de concepts nouveaux qui sont aujourd’hui devenus des habitudes. Mais quand on y pense, avec un peu de recul, le marché de l’immobilier, lui, est un miraculé.



Hausse constante des prix du marché immobilier


Comparé à d’autres secteurs comme l’hôtellerie ou la restauration, le marché de l’immobilier en France a bénéficié d’une chance insolente, au plus fort de la pandémie : les restrictions n’ont pas empêché les professionnels et les particuliers de mener à bien leurs projets. Petites annonces, visites virtuelles, adaptation aux nouvelles demandes : « l’après » a pu immédiatement s’organiser. Post confinement, un rattrapage colossal a été effectué entre le mois de mai et le mois de décembre 2020 : le marché immobilier s’est remis à tourner à plein régime, avec pour carburant des taux d’intérêt historiquement bas. Les délais de vente de nos camarades agents immobiliers n’ont cessé de diminuer en 2021 (80 jours) ; les prix des maisons ont grimpé de plus de 7 %, les appartements de 5 %, et l’on attaque la 6e année de hausse ininterrompue des prix au mètre carré en France. L’écart entre le prix de vente et le prix du mandat immobilier, pour sa part, n’a jamais été si mince (4,3 %), signe d’un marché extrêmement dynamique.


Évolution des profils investisseurs et inquiétude pour le marché locatif


Seul bémol au dynamisme du marché immobilier actuel : on constate une diminution de 8 % d’une partie des accédants, en ce début d’année, celle des moins de 30 ans et des employés/ouvriers. La hausse du prix de vente moyen n’étant plus conjugué à une nouvelle baisse des taux d’intérêt, on comprend que le niveau d’apport personnel obligatoire ait dû augmenter significativement pour financer un logement. Les moins fortunés en sont logiquement impactés. Il s’est créée, d’autre part, une véritable inquiétude à propos de l’investissement locatif dans l’ancien, suite à l’annonce de la loi climat, qui prévoit que les logements F et G ne pourront plus être loués à partir de 2024/2025 ; un très mauvais signal envoyé aux futurs investisseurs dont l’optique aurait été de rénover petit à petit leurs nouveaux logements.


2021, année historiquement favorable à l’investissement immobilier


L'année 2022 pourrait donc se montrer légèrement moins porteuse que 2021 pour le marché immobilier français… Bien orientée, mais moins dynamique. Difficile, du reste, de faire aussi bien que 2021, qui restera dans l’Histoire de l’immobilier en France comme une année exceptionnellement riche, avec tous les indicateurs au vert. 2022 s’annonce potentiellement comme l’année d’un certain équilibre retrouvé… Avec moins de transactions à l’horizon, pour une raison simple : en 2021, nombre de personnes à avoir très mal vécu le confinement ont décidé de se « mettre au vert » et de quitter les villes pour les campagnes. Ces projets opportuns sont venus amplifier largement le nombre de transactions « classiques ». 2022 verra sans doute moins de « changements de vie » radicaux doper son marché.


Légère hausse des taux d’intérêt


Notez que subsiste néanmoins à la radicalité du changement de vie, une volonté de « mieux vivre » son logement. Un projet immobilier étant souvent un équilibre entre le rêve, le budget et les affaires qui se présentent à nous. Une fois votre budget établi (autrement dit, une fois la simulation de votre capacité d’emprunt effectuée par votre humble courtier en crédit immobilier), des concessions sont généralement faites sur le prix d'achat, la surface ou la situation du bien immobilier rêvé. Avant la pandémie, les gens qui tenaient absolument à habiter en centre-ville faisaient généralement une concession sur la surface. Mais vivre confinés à 4 dans 70 m2 n’a pas forcément été du goût de tout le monde… Nombreux sont les Français à s’être dit : « Plus jamais ça ! ». Les hypercentres sont donc aujourd’hui légèrement moins plébiscités, au profit d’appartements plus spacieux aux abords de la ville. Une pièce pour télétravailler et une terrasse (dans l’idéal, un jardin) font désormais partie des critères de recherche. Enfin, la désolidarisation précédemment évoquée entre hausse des prix du marché et taux d’intérêt (qui ne baissent plus) se caractérise par un apport personnel obligatoire relativement élevé.


Hausse de l’apport obligatoire : intervention possible du courtier en crédit immobilier


Par exemple schématique : il y a 4 ans, pour un prix de vente moyen à 205 000 €, la banque pouvait vous prêter 200 000 € sur 20 ans, à raison de 1000 € de remboursement par mois. En 2021, cette même banque vous prête le même montant pour un bien à 240 000 €, nécessitant un apport personnel de 40 000 €. Notez qu’avec l’aide d’un professionnel du crédit immobilier comme votre humble courtier du 11 rue Philippe Hoffman à Hagondange, les conditions d’obtention d’un crédit immobilier au meilleur taux peuvent considérablement s’assouplir ! D’autant que l’inflation, relativement forte au 4e semestre 2021, pourrait se stabiliser en 2022, générant une légère augmentation des taux d’intérêt. L’amplitude de cette augmentation sera, de fait, déterminante pour la santé du marché immobilier : constante sur l’année, elle n’aura que très peu d’effet. On peut en revanche redouter une flambée des taux d’intérêt, qui occasionnerait une chute considérable du nombre d’investisseurs.


Ces nouveaux investisseurs prudents du « mieux vivre »


Si en 2021, les acheteurs de résidences principales représentent 62 % des transactions, 30 % sont des investisseurs : du jamais vu ! (ils étaient 17 % en 2014). Des investisseurs prudents, majoritairement inquiets pour leur retraite et pour l’avenir, qui ont pour volonté de se constituer un patrimoine et de mettre leur famille « à l’abri » du besoin. Majoritairement donc, des achats sur le long terme. Parallèlement, l’heure de la revanche a sonné pour la province, ses villes de sous-préfecture et le marché immobilier rural : on constate un attrait renouvelé pour ce secteur, qui séduit de plus en plus de déserteurs des très grandes villes. Ces derniers choisissent de mieux vivre à 5, 10, 15 kilomètres de là… Des villes à taille humaine comme Orléans, Le Mans, Reims, Metz (la ville de Metz étant le meilleur exemple des villes de Moselle dont le marché a évolué a vitesse grand V, nous lui consacrions il y a quelques jours un article) connaissent un certain renouveau démographique.


Côté bord de mer, la Bretagne et la Nouvelle Aquitaine, par exemple, ont carrément vu augmenter leurs ventes immobilières de 15 à 20 %... L’appel de la nature et de l’air marin ! Les résidences secondaires retrouvent par la même occasion leurs lettres de noblesse. N’est-il pas d’ores et déjà vérifié par les comportements immobiliers, ce changement d’habitudes dont l’humanité aurait en partie besoin pour affronter des catastrophes sanitaires comme le Covid-19 ? Croisons les doigts et gageons que l’année 2022 confirmera cette tendance du « mieux vivre son habitat ».