Emprunter sans apport, les conseils d'un courtier immobilier

L'emprunt sans apport, ou prêt immobilier à 110 %, qu’est-ce que c’est ? C’est obtenir littéralement un financement à 110 % pour votre projet immobilier ; en d’autres termes, c’est quand la banque vous accorde un financement comprenant le crédit immobilier sans apport + les frais de notaire (et quelques frais annexes, pour de petits travaux). Ce type de financement peut vous intéresser pour deux raisons : soit vous n’avez pas d’épargne ou très peu, soit vous avez de l’épargne, et même beaucoup d’épargne, que vous tenez à conserver en cas de « coup dur » ou pour diversifier, par la suite, vos investissements.



Privilégier les petits projets immobiliers


Il convient, en ce qui concerne les demandes de financement à 110 %, de privilégier les petits projets, de 50 000 € à 150 000 € ; et de savoir les amener à votre banquier ou à votre directeur d’agence (qui bénéficie d’un pouvoir de délégation conséquent). En effet, comme pour un emprunt « classique », la personne qui décidera de vous accorder ou non le prêt aura une position hiérarchique et un pouvoir de délégation proportionnellement égal à l’importance de votre projet : en général, petit projet = conseiller financier, moyen projet = directeur d’agence, gros projet = société de cautionnement. Il arrive, du reste, qu’on obtienne le « oui » du banquier, le « oui » du directeur d’agence » et qu’on se heurte finalement au refus de la société de cautionnement. Un esprit « gagnant/gagnant » est donc à instaurer avec votre interlocuteur : la possibilité pour vous d’ouvrir, par exemple, un livret A ou un PEL dans son établissement, d’y domicilier vos revenus, de souscrire une assurance-vie, etc. ; ce qui pourrait vous valoir, de surcroît, une exonération de frais de remboursement anticipé si vous réussissez à bien négocier votre prêt. Notez qu’au vu des taux actuels, les banques ne gagnent quasiment rien sur les investissements immobiliers : le financement sans apport nécessite donc plus de contrepartie, et un certain pouvoir de persuasion de la part de l'emprunteur, appuyé par des éléments rassurants et concrets pour la banque.


Acheter un bien immobilier en dessous du prix du marché


Pour commencer, acheter en dessous du prix marché est quasi impératif : le banquier sera naturellement rassuré par un projet bénéficiant d’une étude de marché cohérente, avec la possibilité d’une revente facile (pourquoi pas avec plus-value) en cas de problème ; c’est l’assurance d’un crédit automatiquement remboursé. En effet, une banque considère en tout premier lieu le risque de ne pas être payée. Elle croise, dans cette optique, différentes données ; vérifie notamment si vous êtes interdit bancaire, si vous souffrez d’une saisie sur salaire, ou si vous êtes régulièrement sujet aux fameux « frais de commission d’intervention ». Le cas échéant, il vous faudra, avant de prétendre au moindre crédit immobilier, remédier à cette situation, peu rassurante pour un organisme prêteur. Renflouez vos comptes ; ensuite, seulement, vous pourrez éventuellement prétendre à un crédit sans apport.


Avoir des revenus sûrs et réguliers


Les autres critères pris en compte pour le calcul du risque par les banques sont assez courants. L’un des éléments prépondérants pour le déblocage d’un prêt est la régularité de revenus : CDI et période d’essai derrière vous augmenteront à coup sûr vos chances d’obtention de crédit. De la même manière, pour un entrepreneur, c’est la constance qui fait foi : la durée d’exercice de l’activité avec de bons revenus en est la meilleure preuve (exercer depuis plus de trois vous aidera, c’est certain, à mettre votre banque en confiance : plus de trois ans d’activité pour une société = plus de chances de devenir pérenne). En général, les banques consultent les trois derniers bilans de l’entreprise emprunteuse.


Surveiller son taux d’endettement


Ensuite vient le taux d’endettement, cette fameuse barre des 33 % à ne pas dépasser pour pouvoir prétendre, selon la loi, à des finances personnelles équilibrées et à un nouveau prêt. Pour faire simple : calculez 33 % de vos revenus… Vos mensualités de crédit ne doivent pas dépasser le chiffre que vous avez obtenu. Ce qui nous amène à un autre point important : éviter les prêts dits « personnels » ou les prêts à la consommation pour acquérir des « passifs », c’est-à-dire pour acheter des biens qui font sortir de l’argent de votre poche sans en faire entrer. Cela diminue à la fois votre capacité d’endettement, votre enrichissement et votre crédibilité auprès des banques.


Gestion sage des comptes et épargne de précaution


La gestion de vos comptes est également importante : voilà pourquoi la banque sollicitée pour un emprunt consulte vos trois derniers bulletins de salaire. Gestion et utilisation de votre argent, aussi personnelles que puissent paraître ces notions, sont des facteurs clefs dans l’obtention d’un crédit à 110 %. Éviter de dépasser son découvert autorisé est le b. a.-ba d’une gestion « rassurante ». Les jeux d’argent, de type paris sportifs, sont évidemment mal perçus par les banques. Posséder un maximum d’épargne est à l’évidence conseillé : les banques adorent ce qu’on appelle communément « l’épargne de précaution », fut-elle dans le coffre d’une banque concurrente. En cas de « coup dur », plus l’emprunteur a d’argent de côté, moins il éprouvera de difficulté à rembourser ses traites.


Optimiser son profil emprunteur


Enfin, mieux vous gagnez votre vie… Moins vous payez. C’est une des règles facilement constatable dans le milieu bancaire. Cette règle est également valable pour l’obtention d’un crédit sans apport : mieux vous gagnez votre vie, plus votre banque vous prête d’argent. Et pour cela, vous pouvez également optimiser votre profil emprunteur aux yeux du banquier :

- le nantissement : via un compte épargne, une assurance vie ou même, votre résidence principale (auquel cas on parle d’hypothèque, car la garantie porte sur un bien immobilier et non sur un bien incorporel), la banque peut « nantir » votre bien, un pourcentage de votre bien ou un pourcentage de compte épargne : cela consiste à bloquer une somme d’argent au cas où vous ne seriez pas en mesure de rembourser votre prêt ;

- l’acte en main : négociez lors de votre achat pour que ce soit le vendeur qui paye les frais de notaire : votre bien est de fait, financé à 110 % sans demander plus qu’un crédit immobilier représentant 100 % de la valeur du bien à l’organisme prêteur ;

- l’association : s’associer pour augmenter son scoring bancaire (méthode qui permet d’évaluer votre éligibilité au crédit) et faire diminuer son taux d’endettement, en voilà un argument sécurisant pour la banque !

- un reste à vivre conséquent : c’est un argument non-négligeable en votre faveur. Combien vous reste-t-il d’argent à la fin du mois ? Augmenter son reste à vivre (en déménageant pour un logement plus petit et moins cher, en se serrant la ceinture quelques mois, bref, en épargnant) constitue pour la banque un gage de sérieux. On pense bien souvent, à tort, qu’un taux d’endettement élevé génère automatiquement un reste à vivre insuffisant, et donc un refus catégorique des banques. Cela s’avère, en pratique, complètement faux et relève en réalité du cas par cas. C’est la raison pour laquelle les banques considèrent votre dossier dans son intégralité et ne s’arrêtent pas au seul taux d’endettement : celui-ci, même élevé, peut vous laisser un reste à vivre objectivement suffisant pour vous permettre d’obtenir votre crédit immobilier.


Démarcher plusieurs banques


Enfin, pour obtenir un financement à 110 %, il est important, voire, dans la plupart des cas, nécessaire, de solliciter plusieurs banques. Il est aussi fort probable que vous essuyiez de nombreux refus… Les banques accordant de moins en moins, post-covid, de financement à 110 %... Mais l’objectif reste néanmoins atteignable sous les nombreuses conditions évoquées précédemment. Gardez à l’esprit que ce genre de financement est de plus en plus rare. Financer l’achat d’un bien sans apport avec les frais de notaire est pour la banque un pari relativement risqué, en partie basé sur la relation de confiance établie avec le client ; car celui-ci pourrait tout aussi bien investir à risque dans un bien dont le prix serait au-dessus du marché et crouler sous les vices cachés ! Les frais de notaire, habituellement payés par l’acheteur, représentent pour la banque, c’est certain, une certaine sécurité…


Faire appel à un courtier en crédit immobilier


Un courtier en crédit immobilier travaille en toute confiance avec des banques partenaires dont il connaît le rapport à l’investissement immobilier et au risque : il saura à coup sûr vous représenter et amener au mieux votre projet à l’interlocuteur qui y sera le plus sensible. Rien ne vous oblige, bien évidemment, à faire appel à un professionnel du courtage pour l’obtention de votre prêt immobilier à 110 % : vous pouvez, comme nous l’avons évoqué en début d’article, démarcher vous-même les banques. Mais si d’aventure, après, 10,15 ou même 20 entretiens, vous n’aviez toujours pas de solution de financement, surtout, n’abandonnez pas : le courtier pourrait bien être votre dernier recours et montrer l’étendue de ses compétences en défendant efficacement votre projet. Par ailleurs, pour connaître le degré de réalisme dudit projet et évaluer sa probabilité de réussite, n’hésitez pas à nous rendre visite dans nos locaux d’Hagondange. L’équipe de Génération Crédit se fera un plaisir de vous recevoir et d’éclairer votre lanterne. Notre slogan, « le conseil avant tout » n’est pas une vaine accroche publicitaire… En plus, chez Génération Crédit, ce conseil est gratuit !